Ceny mieszkań w Łodzi wciąż należą do najniższych wśród największych miast Polski. Za metr w nowym bloku płacisz tu około 40 procent mniej niż w stolicy. Ta różnica przyciąga kupujących spoza regionu, także z Warszawy. Przejrzeliśmy aktualne stawki w dzielnicach, dlatego tłumaczymy, skąd biorą się rozbieżności w raportach.
Ceny mieszkań w Łodzi
Każdy raport liczy cenę inaczej. Jedne pokazują ceny ofertowe, inne ceny transakcyjne z aktów notarialnych. Dlatego warto czytać kilka źródeł naraz.
Na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa wynosiła pod koniec września około 11,6 tys. zł za metr. Takie dane podał Otodom, cytowany przez „Rzeczpospolitą”. Mieszkania faktycznie sprzedane we wrześniu kosztowały średnio około 10,9 tys. zł za metr.
Rynek wtórny wygląda znacznie taniej. Według Metrohouse średnia cena transakcyjna w III kwartale wyniosła około 7,3 tys. zł za metr. W ciągu kwartału stawki spadły o około 5 procent. SonarHome podaje dla Łodzi 7551 zł za metr w transakcjach z rynku wtórnego (stan na 1 października 2026).
Mediana z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN GUGiK) wynosi 9205 zł za metr dla obu rynków łącznie. Nowe lokale mają medianę 9999 zł, a używane 7795 zł. Te wartości zestawił serwis ciodnieruchomosci.pl.
| Wskaźnik | Łódź | Źródło |
|---|---|---|
| Cena ofertowa, rynek pierwotny (wrzesień) | ok. 11,6 tys. zł/m² | Otodom |
| Cena sprzedanych nowych lokali (wrzesień) | ok. 10,9 tys. zł/m² | Otodom |
| Cena transakcyjna, rynek wtórny (III kw.) | ok. 7,3 tys. zł/m² | Metrohouse |
| Mediana transakcji, oba rynki | 9205 zł/m² | RCN GUGiK |
| Średnia ofert w portalu (październik) | 11 321 zł/m² | Tabelaofert |
Ile kosztuje mieszkanie w Łodzi w poszczególnych dzielnicach
Rozpiętość cen wewnątrz miasta jest duża. Najdrożej kupisz w Śródmieściu, najtaniej na Bałutach i Górnej. Różnica wynika głównie z udziału nowych inwestycji w danej dzielnicy.
| Dzielnica | Mediana transakcji RCN | Udział nowych lokali | Średnia ofert (Tabelaofert, X 2026) |
|---|---|---|---|
| Śródmieście | 10 823 zł/m² | 65% | 12 399 zł/m² |
| Polesie | 9609 zł/m² | 61% | 10 554 zł/m² |
| Widzew | 9500 zł/m² | 69% | 11 976 zł/m² |
| Górna | 8109 zł/m² | 23% | 10 996 zł/m² |
| Bałuty | 7670 zł/m² | 16% | 10 340 zł/m² |
Śródmieście: kamienice i lofty
Centrum łączy dwa światy. Z jednej strony stoją kamienice do remontu przy ulicach odchodzących od Piotrkowskiej. Z drugiej rosną nowe budynki i lofty w dawnych fabrykach. Wysoki udział rynku pierwotnego podnosi tu medianę.
Polesie i Widzew: nowe osiedla
Polesie przyciąga kupujących bliskością parków i przyszłej stacji kolejowej. Widzew ma najwyższy udział nowych mieszkań w transakcjach. Deweloperzy budują tu dużo, więc ceny ofertowe są wyraźnie wyższe od mediany.
Bałuty i Górna: najtańsze lokalizacje
Na Bałutach i Górnej dominuje starsze budownictwo z wielkiej płyty. Dlatego mediana jest najniższa w mieście. Kupujący z mniejszym budżetem szukają tu dwóch i trzech pokoi z potencjałem do remontu.
Porównanie cen nieruchomości Łodzi i Warszawy
Porównanie z Warszawą tłumaczy, dlaczego Łódź trafia na listy osób spoza regionu. Według Otodom średnia ofertowa na rynku pierwotnym w stolicy sięgnęła pod koniec września około 19,7 tys. zł za metr. Rok do roku wzrosła o 11 procent.
Na rynku wtórnym różnica jest jeszcze większa. SonarHome podaje 15 824 zł za metr w Warszawie i 7551 zł w Łodzi. Stolica wychodzi więc około 2,1 raza drożej. Przy lokalu o powierzchni 50 m² różnica przekracza 400 tys. zł.
Podobny obraz daje raport BIG DATA RynekPierwotny.pl za sierpień 2026. Nowe mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztuje w Łodzi średnio około 580 tys. zł. W Warszawie za taki lokal zapłacisz około 980 tys. zł.
Dlaczego Warszawiacy kupują mieszkania w Łodzi
Żaden publiczny raport nie podaje, jaki odsetek kupujących pochodzi ze stolicy. Agenci i deweloperzy mówią o takich klientach, ale twardych statystyk brakuje. Można za to wskazać konkretne powody, dla których Łódź przyciąga warszawiaków.
- Różnica w cenie. Za cenę kawalerki w Warszawie kupisz w Łodzi większe mieszkanie.
- Praca zdalna. Część osób zarabia według stawek stolicy, a mieszka według łódzkich kosztów.
- Dojazd koleją. Pociąg do Warszawy jedzie dziś od około godziny do półtorej, zależnie od kursu.
- Przyszła kolej dużych prędkości. Linia Warszawa-CPK-Łódź ma skrócić podróż do około 40 minut.
- Inwestycja pod najem. Niższy próg wejścia ułatwia zakup lokalu na wynajem studentom lub pracownikom.
Co zmienią w cenach tunel średnicowy i KDP
Tunel średnicowy połączy Łódź Fabryczną z Kaliską i stacjami Koziny, Polesie oraz Śródmieście. Po katastrofie budowlanej z września 2024 roku prace stanęły. PLK zakłada, że drążenie zakończy się w pierwszych miesiącach 2028 roku. Cały tunel ma działać do 2031 roku, podała PAP.
Odcinek KDP przez CPK do Łodzi ma według harmonogramu ruszyć w 2032 roku. Mieszkania w pobliżu przyszłych stacji mogą zyskać na wartości. To jednak prognoza, a nie pewnik, bo terminy kolejowych inwestycji już się przesuwały.
Podaż, sprzedaż i negocjacje na rynku 2026
Jesień przyniosła wyraźne spowolnienie sprzedaży. Według Barometru Cen Mieszkań Tabelaofert sprzedaż w Łodzi spadła we wrześniu o 43 procent wobec sierpnia. Jednocześnie oferta deweloperów wzrosła o 4,2 procent.
Portal Tabelaofert liczył w październiku 4927 aktywnych ofert w mieście. To o kilkanaście procent mniej niż rok wcześniej. Średnia cena całego lokalu w ogłoszeniach wynosiła około 507 tys. zł.
Duża podaż daje kupującym przewagę. Tomasz Świeboda, prezes Real Development, zauważył, że sama lokalizacja nie jest już wystarczającym wyróżnikiem. Klienci porównują projekty dokładniej, a to otwiera pole do negocjacji.
Mediana i ceny transakcyjne
Ceny transakcyjne mieszkań to kwoty, które kupujący faktycznie zapłacili. Ceny w ogłoszeniach pokazują z kolei, ile sprzedający chcieli dostać. Różnica między nimi bywa spora, szczególnie przy starszych lokalach. Mieszkania na tej samej ulicy potrafią też różnić się ceną za m² o kilkanaście procent.
Dlatego analizy rynku warto zaczynać od danych o transakcjach sprzedaży mieszkań. Narzędzia z wykresami cen pokazują, jak zmieniają się ceny mieszkań w dzielnicach Łodzi miesiąc po miesiącu. Wynika z danych, że średnia z całego miasta niewiele mówi o konkretnym bloku. Dodatkowo ceny mieszkań na ulicy obok mogą wyglądać zupełnie inaczej.
Ceny w ogłoszeniach to oczekiwania sprzedających. Kupujący faktycznie płacą zwykle mniej, zwłaszcza na rynku wtórnym. Zanim złożysz ofertę, porównaj kilka źródeł.
- Sprawdź ceny transakcyjne w Rejestrze Cen Nieruchomości na geoportalu.
- Porównaj ceny na konkretnej ulicy w narzędziach analitycznych, na przykład SonarHome.
- Zobacz, ile ofert wisi w danej dzielnicy i od jak dawna.
- Doliczaj koszty: notariusza, podatek PCC przy zakupie z rynku wtórnego, remont i wykończenie.
- Zapytaj dewelopera o rabaty, miejsce postojowe w cenie lub komórkę lokatorską.
Na rynku wtórnym kupujący płaci zwykle 2 procent podatku PCC od wartości lokalu. Przy pierwszym mieszkaniu możesz skorzystać ze zwolnienia, jeśli spełnisz warunki ustawowe.
Kusi?
Łódź pozostaje jednym z najtańszych dużych rynków mieszkaniowych w Polsce. Mediana transakcji wynosi około 9,2 tys. zł za metr, a na rynku wtórnym ceny spadają. Różnica wobec Warszawy sięga dwóch razy i przyciąga kupujących ze stolicy. Kolej dużych prędkości może ten trend wzmocnić, ale realne efekty przyjdą dopiero po 2030 roku.
Stan danych: koniec października 2026. Liczby pochodzą z raportów Otodom, Metrohouse, SonarHome, Tabelaofert i Rejestru Cen Nieruchomości.
